Wie man ins Eigenheim kommt / Autor: Uwe Schmidt-Kasparek
Düsseldorf (RP). Der Bau oder Kauf eines Hauses ist eine teure Angelegenheit. Wer das tun will, sollte einige wichtige Regeln beachten. Andernfalls kann der Traum vom eigenen Haus in einem Alptraum enden. Manche potenzielle Hausbauer lassen sich von der Werbung verführen.
Angesichts historisch niedriger Zinsen und günstigen Immobilienpreisen locken Banken und andere Anbieter die Kunden immer intensiver ins Bauabenteuer. Doch dieses Abenteuer kann sehr kostspielig werden und im schlechtesten Fall in einem Desaster enden.

Was Bauherren oder Käufer beachten sollten:

Belastungsgrenze prüfen: „Immer mehr bauen weit über ihre Verhältnisse“, sagt Gunter Hintermayer, unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Baden-Württemberg. Manche würden nicht mal ihre Einnahmen und Ausgaben richtig berechen. Vor allem notwendige Versicherungskosten würden oft ausgeblendet. Dabei brauche die Familie nicht nur Schutz für die Immobilie, sondern auch für das Risiko, dass einer der Verdiener stürbe, arbeitslos oder berufsunfähig würde. Naürlich muss auch eine Rücklage für notwendige Reparaturen und Anschaffungen gebildet werden. Und auch die Familienplanung ist für die Immobilienfinanzierung wichtig: Nach der Geburt eines Kindes fällt häufig zumindest zeitweise ein Einkommen aus. Da muss man wissen, ob man eine solche Durststrecke überstehen kann.

Reserve aufbauen: Eine ordentliche finanzielle Reserve ist unerlässlich. Die Eigenmittel beim Bau- oder Kauf einer Immobilie sollten mindestens 25 bis 30 Prozent ausmachen. Nur so kann man nach Expertenmeinung in einer Zwangslage, wenn das Haus- oder die Eigentumswohnung unter Druck verkauft werden muss, schuldenfrei aussteigen. „Wer ein Objekt in der Großstadt hat, dürfte bei einem Notverkauf immer noch rund 70 Prozent des Wertes erzielen. Anders sieht dies auf dem Land aus. Hier müssen Verluste von bis zu 50 Prozent einkalkuliert werden“, schätzt Hintermayer.

Einfamilienhaus? Kritisch beurteilt der Experte den Wunsch der meisten Deutschen, unbedingt allein in einem großen Einfamilienhaus zu wohnen. Viel besser sei es, direkt ein Zweifamilienhaus zu bauen und die eigene Wohnfläche kleiner zu halten. Hintermayer: „Dann gibt es auch regelmäßig Mieteinnahmen.“ Daraus könnte man gerade im Alter die oftmals sehr aufwändigen Renovierungen bezahlen. Denn nach 30 bis 40 Jahren müssten vielfach Wasser- und Elektroleitungen saniert werden.

Anbieter: Auf staatliche Förderung können Hausbauer oder Käufer nach dem Wegfall der Eigenheimzulage kaum noch bauen. „Viele Banken weigern sich nun sogar, die günstigen Kredite der KfW Förderbank oder der Länder an die Kunden weiterzugeben, weil sie daran kaum etwas verdienen“, kritisiert Hintermayer. Dennoch sollte man sich nicht vorschnell gegen die Hausbank und beispielsweise für einen Online-Anbieter entscheiden. Die seien zwar günstiger, böten ihre Konditionen aber oft nur bei einer Standardfinanzierung an. Wer Extras wie das Recht zu Sondertilgungen wolle, sei hier manchmal an der falschen Adresse. Andere Experten weisen darauf hin, dass Kunden, die „mit den Konditionen aus dem Internet winken“, auch bei der Hausbank noch verhandeln könnten.

Finanzierungsplan: Bauherrn sollten sich von mindestens drei oder vier Banken einen Finanzierungsplan bis zur Entschuldung einholen. Die Stiftung Warentest rät, die Bank zu zwingen, nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von sieben bis acht Prozent durchrechnen zu lassen (für den Fall, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen).

Nebenkosten: Nicht nur die Kaufsumme muss vom Kredit gedeckt werden, sondern auch Nebenkosten. Zu denen gehören beispielsweise Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühr.