Antwort: Kosten, an die (fast) keiner denkt:

Bei jedem Erwerb von Wohneigentum ergeben sich neben den Kosten für Grundstück, Haus und Außenanlage eine Vielzahl von Nebenkosten. Während die Baunebenkosten, wie z.B. Kosten für Architekt, Statik, Prüfstatik, Vermessung, Bauvoranfrage, Baugenehmigung, u.a. in der Finanzplanung ihre Berücksichtigung finden, werden die direkten Finanzierungskosten oftmals sträflich vernachlässigt. Ursache dafür sind mangelnde Kenntnisse und fehlende Beratung. Aber gerade die Kosten für eine mögliche Zwischenfinanzierung, Bereitstellungszinsen, Zinsen in der Bauzeit, Bürgschaften und Grundschuldbestellung erhöhen den Finanzierungsbedarf nicht unwesentlich. Sind diese Kosten nicht eingeplant, können sich am Ende des Bauvorhabens, also kurz vor dem Einzug empfindliche Finanzierungslücken ergeben.

Wie funktionieren Finanzierungskosten ?

Am Beispiel von drei ausgewählten Kostenfaktoren, die jeden Häuslebauer treffen, der mit Kredit baut, soll die Wirkungsweise dieser Kosten dargestellt werden.

Wichtig ist noch zu wissen, dass die Banken bei ihren Berechnungen zur Zeit immer noch mit einem 360-Tage-Kalender rechnen, d.h. jeder Monat wird mit 30 Tagen angesetzt.

Grundschuldbestellung

Entsprechend der zeitlichen Folge steht bei einer Kreditaufnahme als erstes der Kontakt mit dem Notar auf dem Plan, damit er die Eintragung der Grundschuld(en) veranlasst.
Bei einem Darlehen von 150.000 € (gleichfalls Betrag der Grundschuld) entsteht beim Notar eine Gebühr von 350 € zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer, Schreibgebühren und Porto.
Der gleiche Betrag, allerdings ohne Mehrwertsteuer, wird für die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt fällig.
Zu beachten ist, dass die Gebühren für mehrere kleine Grundschulden insgesamt höher sind, als für eine große Grundschuld.
Bei einer Briefgrundschuld kommen die Kosten für die Erteilung des Grundschuldbriefes hinzu. Bei unserem Beispiel wären das noch mal 87,50 €.
Als Faustregel sollte man mindestens 0,5% des Darlehensbetrages für die Grundschuldbestellung einplanen.

Bereitstellungszinsen

Bei den meisten Kreditinstituten werden ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensteil berechnet. Der Zins beträgt bei fast allen Banken 0,25% pro Monat und wird nach Ablauf einer Frist, welche im Darlehensvertrag festgeschrieben ist, taggenau berechnet.
Diese Frist schwankt je nach Bank zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Ein langer Zeitraum ist natürlich für die Kostenplanung günstiger.
Die Bereitstellungszinsen werden von den Banken allerdings nach unterschiedlichen Methoden fällig gestellt.

Betrachten wir folgendes einfaches Beispiel:

Es wurde ein Darlehen über 150.000 € bewilligt. Bereitstellungszinsen sind bereits seit 30 Tagen fällig Die erste Zahlungsanforderung des Bauherren beträgt 20.000 €.

Variante 1:

Die Bank zieht die angefallenen Zinsen von der ersten Teilauszahlung ab.

Die Bereitstellungszinsen betragen 375 € (0,25 % von 150.000 €). Somit beträgt die Auszahlung 19.625 €.
Auf dem Kreditkonto verbleiben noch 130.000 €.
Nach weiteren 30 Tagen werden 25.000 € abgerufen.
Es sind 325 € Bereitstellungszinsen angefallen (0,25% aus 130.000 €). Es werden 24.675 € minus der inzwischen angefallenen Bauzeitzinsen ausgezahlt.
Es stehen noch 105.000 € zur Verfügung.
Bis zur Vollauszahlung wird nach dem gleichen Schema verfahren.

Variante 2:

Die Bank zieht die Bereitstellungszinsen als separate Rate mittels Lastschrift vom einem vereinbarten Konto ein.

Die jeweiligen Auszahlungen erfolgen ohne Abzug.

Variante 3:

Die Bank lässt die Bereitstellungszinsen „auflaufen". Das bedeutet, dass die Auszahlungen ohne Abzug erfolgen. Die angefallenen Bereitstellungszinsen werden saldiert und bei der letzten Geldanforderung als Gesamtsumme vom Auszahlbetrag abgezogen.

Wurden die Bereitstellungszinsen nicht einkalkuliert, gibt es bei dieser Methode mit Sicherheit eine unangenehme Überraschung.
Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind Kreditzinsen während der Bauphase. Diese Zinsen werden auf den bereits ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Grundlage für die Berechnung sind die vereinbarten Zinsen des bewilligten Darlehens.

Einige Banken berechnen bei Teilauszahlungen einen Zinsaufschlag, der bis zu 1% betragen kann. Gegenüber einer teuren Zwischenfinanzierung, bei der sich die Zinsen an den Dispo-Krediten orientieren, ist ein Teilratenzuschlag jedoch die bessere Alternative.

Betrachten wir unser Beispiel ohne Teilratenzuschlag und nehmen an, dass ein Nominalzins von 6,5% im Vertrag vereinbart war.

Variante 1:

Die Bank zieht die angefallenen Zinsen für die erste Rate von 20.000 € bei der Auszahlung der zweiten Darlehensanforderung gemeinsam mit den Bereitstellungszinsen ab.

Zu den 325 € Bereitstellungszinsen kommen also 108,34 € hinzu. Das sind die Zinsen für die 20.000 € für genau 30 Tage.

Zur Auszahlung gelangen also 24.566,66 €.

Bis zur Vollauszahlung werden die beiden Zinsarten in dieser Weise verrechnet.

Auf Grund der höheren Darlehenszinsen wird der jeweilige Abzugsbetrag mit jeder Teilauszahlung größer.

Der Fehlbetrag muß entweder aus dem Eigenkapital oder aus dem laufenden Einkommen ergänzt werden.

Variante 2:

Die Bank zieht neben den Bereitstellungszinsen auch die Bauzeitzinsen als separate Rate mittels Lastschrift von einem vereinbarten Konto ein.

Der jeweils abgerufene Darlehensbetrag wird nicht belastet.

Variante 3:

Die Bank lässt außer den Bereitstellungszinsen auch die Bauzeitzinsen „auflaufen". Das bedeutet, dass die Auszahlungen ohne Abzug erfolgen. Die angefallenen Bauzeitzinsen werden mit den Bereitstellungszinsen saldiert und bei der letzten Geldanforderung als Gesamtsumme vom Auszahlbetrag abgezogen.

Der Fehlbetrag kann bei dieser Methode mehrere tausend Mark betragen, wenn die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen nicht einkalkuliert wurden.

Bei Variante 3 wird allerdings die gefürchtete Doppelbelastung - noch Miete und schon Kredit - umgangen.

Wie kalkuliere ich selbst ?

Es gibt keine verbindliche Berechnungsmethode, um die Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen bereits im Vorfeld des Bauvorhabens exakt zu ermitteln.

Jeder Bauherr kann sich jedoch mit folgender Schätzformel helfen.

Bereitstellungszinsen = Darlehensbetrag x 0,25% x Bauzeit : 2

Bauzeitzinsen = Darlehensbetrag x Darlehenszins x Bauzeit : 24

Allein nach der Berechnungsmethode für die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen wird man einen Geldgeber nicht auswählen.

Jeder Kreditnehmer ist jedoch gut beraten, die Bank oder den Finanzierungsberater danach zu befragen, um sich auf den Berechnungsmodus einzustellen und den tatsächlichen Kreditbedarf vor der Darlehensbeantragung zu kennen.